Szellemházak Prágában. Lakatlan lakások tömkelege a Hradzsinon és a Kisoldalon.

Csehország-szerte meglepően rengeteg az olyan ház, amelyek kihaltak és eltűnt belőlük az élet. Csak a fővárosban, Prágában a jelenleg üresen álló lakóházakba mintegy tizenháromezren költözhetnének be.

Csak a prazdnedomy.cz server adatbázisában pillanatnyilag 1 646 ilyen lakást tartanak nyilván Prágában. Közülük sok a legfelkapottabb városrészekben található. Vinohrady, Střešovice, Břevnov, Kisoldal, Óváros és Hradzsin – nagyon sok lakás ezekben a lukratív belvárosi negyedekben vár gazdára.

Mit jelentene, ha lakhatásra alkalmassá alakítanák át azt a 256 üresen álló épületegyüttest – ezekbe nincsenek beszámítva az atipikus létesítmények –amelyek a prágai nyilvántartásban szerepelnek?

 

„Ha ezekben mind lakásokat alakítanának ki, körülbelül 6 500 új lakást lehetne felkínálni az érdeklődőknek és mintegy 13 ezer ember lakhatna bennük”

   

–  véli Ondřej Boháč, a Tervező és Fejlesztő Intézet igazgatója.

A lakáspiacon több a lakáskereső

A jelenlegi fővárosi helyzetre jellemző, hogy a lakások utáni kereslet messze meghaladja a kínálatot. Az említett épület-felújítások és átalakítások csak részben enyhítenének az áldatlan állapotokon, de ha mégis megtörténne, a hatása nem lenne elhanyagolható. A lakáspiacra kerülne ily módon 6 500 értékesítésre váró új lakás, ami nagyjából megfelel annak a mennyiségnek, amit az ingatlanfejlesztők tudnak évente felkínálni.

Prágában a lakások 8 százalékában jelenleg nem lakik senki

Az üresen álló házak száma előrejelzések szerint tovább növekszik. A Cseh Statisztikai Hivatal adatai szerint több, mint hétezer üresen álló ház található a cseh fővárosban. Ezek legnagyobb hányada családi ház. Lakatlan lakóházként a statisztikusok nyilvántartásában 390 szerepel, mert csak azokat a lakótömböket számították be, amelyekben minden lakás üresen áll.

Ha viszont akár egy lakásban is lakik valaki, de a többiben nem, már nem kerül bele a lakatlan házak nyilvántartásába. Szakemberek becslése szerint Prágában a lakások 8 százalékában jelenleg nem lakik senki.

Tavaly 6 650 új lakást adtak el a cseh fővárosban

A legnagyobb ingatlanfejlesztő cégek, a Trigema, a Skanska Reality és a Central Group elemezéseiből az derül ki, hogy tavaly Prágában 6 650 új lakást adtak el.  Ez nagyjából akkora mennyiség, mint amennyit akkor tudnának piacra dobni, ha az üres házakat felújítanák és lakásokat alakítanának ki bennük. Ezeknek a lakásoknak az összértéke a mostani ingatlanpiaci árakat tekintve elérné a mintegy 30 milliárd cseh koronát.

„Mivel ezek az üresen álló ingatlanok felkapott városrészekben találhatók, az ingatlanárak is ennek megfelelően rendkívül magasak és a négyzetméterenkénti ár eléri a 84 ezer koronát. Ez 13,5 százalékkal magasabb a prágai átlagos lakásárnál”

– pontosította az adatot Ondřej Boháč, a Tervező és Fejlesztő Intézet igazgatója.

A tulajdonosok és a hivatalok is hibásak

Több oka is van annak, hogy ilyen sok lakásban nem lakik senki. Štěpán Toman a Ting Architects társaságból úgy véli, gyakran előfordul az is, hogy az, aki a házat megvásárolja, csak később akarja értékesíteni. De az sem ritka eset, hogy a tulajdonosnak a várható magas költségek miatt nem éri meg az ingatlant felújítani. Számos lakótömb az egyes városrészek tulajdonában van.

Ez esetben a felújítást lassítja a helyi hatóságok lassú döntéshozatala és a kivitelezési elhúzódása. A lakatlanul álló házakban sokszor csak átmenetileg nem laknak, mert tulajdonosváltás történt, vagy pedig elhúzódik az örökösödési per.

Prágában a lakásárak nagyon felszöktek, de keveset is kínálnak a piacon

„Gyakran tisztázatlanok a társtulajdonosi viszonyok, vagy az örökösödési perek évekig elhúzódnak, de nem ritka az sem, hogy a társtulajdonban lévő ingatlanok tulajdonosai nem tudnak megegyezni a felújításról”

– mutatott rá Jiří Pácal, a Central Europa Holding ingatlanközvetítő igazgatója.  Egyes lakóházakat szerinte áttekinthetetlen tulajdonosi szerkezetű társaságok birtokolják, amelyeket nehéz beazonosítani. Mindez évekre elodázhatja a lakóházak felújítását.

A szakember úgy véli, hogy ez az államigazgatás bűne is.

„Az építészeti és műemlékvédelmi hatóságok, a közlekedési szakosztályok, a higiénikusok, a tűzoltók és további szakhatóságok hozzáállása inkább mondható rombolónak, mint konstruktívnak”

-állítja Jiří Pácal. Ezek sok esetben egymást kizáró követelményeket támasztanak és emiatt az építészeti eljárás aránytalanul hosszú ideig elhúzódik. De egyes házak tulajdonosai azért sem fognak hozzá a létesítmény felújításához, mert nem látnak garanciát arra, hogy a lakbért a későbbiekben be is tudják hajtani a bérlőktől.

„A lakbérek nem magasak és a tartozók húzzák a kötél hosszabb végét. Ezt a bankok is tudják  és  nem szívesen kölcsönöznek  bérlakásokra”

– mondja a szakember.

Az ingatlanközvetítők ennek ellenére azt tapasztalják, hogy a vásárlók körében egyre nagyobb az érdeklődés a lakatlan házak iránt. Daniel Kotula, a Remax ingatlanközvetítő társtulajdonosa szerint a jó lokalitásokban, ahol nagy  a kereslet  az ingatlanok iránt, nem riasztja el a vevőt sem az, hogy a ház lakatlan, sem pedig az, hogy milyen az állapota.

Új lakások nélkül nem megy

Teljesen más a helyzet azokon a településeken, ahol gyenge a lakosság vásárlóereje és magas a munkanélküliség. Ilyen térségekben a megüresedett házakba nem érdemes beruházni, ezért ezek pusztulásra, vagy leépülésre vannak ítélve.

A prágai lakáspiacon azonban nem oldaná meg a jelenlegi lakáshiányt az sem, ha újra lakhatóvá tennék a jelenleg üresen álló házakat.

„Esetleg némileg segítene, de ezzel egyértelműen nem lehet pótolni az új lakások építését, ami Prága szempontjából változatlanul kulcsfontosságú lenne”,

állítja Ondřej Boháč a Tervező és Fejlesztő Intézetből.

Komfortosabb és nagyobb lakásokat fognak keresni, ami felélénkíti a lakáspiacot

A népesség alakulását előrevetítő mutatókból az olvasható ki, hogy Prága lakosságának lélekszáma tovább emelkedik. Ráadásul várható az is, hogy egyre nagyobb igényeket támasztanak majd a lakásvétel iránt érdeklődők a lakás nagyságát és a komfortját illetően. A szakember úgy véli, hogy ennek a két tényezőnek az együttes hatása azt fogja eredményezni, hogy gyarapodni fog a lakásalap Prágában.

Körkép.sk/lidovky.cz

Nyitókép: lidovky.cz